上海疫情下昆山高标库市场变化及租赁策略「瑞莱博·i选址」
原标题：上海疫情下昆山高标库市场变化及租赁策略「瑞莱博·i选址」
我是瑞莱博的云哥，下面我将从整体宏观层面和微观层面来看一看昆山zui近一段时间变化。
昆山高标仓市场存量经历了2016-2018年和目前正在进行的2020年-2023年两波供应量的增长高峰，其中2016年-2018年昆山的市场存量由150万平增加到300万以上，目前正在进行的的供应量高峰期将使昆山市场存量迈过500万+水平的大关。
租金方面：昆山由于其处于上海和苏州之间，承接了两地大量外溢一直维持着4%左右的租金增长，这种增长率动力主要源自合同租期内的租金增幅（一般4%左右，甚至5%），但这种租金增幅惯性在2021年和2022年出现了回落，其中：2021年，新增供应历史zui大，且为昆山电梯库元年，新增主要以电梯库为主，租金偏低，因此带动整个市场租金增幅仅2.01%。2022年租金增幅虽然有所恢复，但是受到疫情冲击，新签和续租部分受到市场较大的冲击，无法维持这种租金增长的惯性，租金增幅低于3.5%以上水平。
2021-2023年昆山高标库市场新增供应连续三年超过50万，导致市场空置率处于相对较高的水平；其中2022年由于上海疫情影响，预计可能是昆山2021年-2023年中weiyi净吸纳量低于50万平的一年。
昆山花桥和陆家是昆山diyi梯队；规模zui大，也是地理位置zui好，租金zui高的区域（当然，我们从数据上看，昆山陆家租金反而低于千灯、玉山；主要由于电梯库的大量存在，加权后拉低了整个市场租金）；昆山北由于区域较大，规模也比较大；昆山南的千灯、淀山湖、张浦相对规模较小。
前面重点讲了昆山宏观的一些情况，但这种影响不够直接；下边我们从更微观的角度看下疫情下的影响。
1.企业外迁：部分企业降本增效，选择外迁更便宜的区域。或新增需求倾向于性价比更高的太仓、常熟和嘉兴区域。比如好孩子从千灯搬迁至常熟；极智嘉从昆山北搬迁至嘉兴；舍弗勒从花桥搬迁至南京；京东从花桥搬迁至自建的千灯园区。
2.需求问询和需求落地量减少，很多企业选择直接躺平。由下面这张表可以看下昆山是一个电商和3PL占比比较大的市场，但今年疫情后无论是市场感知，还是实际接到的实际需求都大量减少；以头部zui大的电商京东为例，今年除了搬迁自建园区，不仅没有外租，还有部分退仓。3pl 新增需求和问询量均减少，部分搬仓主要也追求成本为目的，而非扩大面积。
3.政府对注册落税要求更高、物流入驻成本和风险提高。企业zui难的时间，政府也缺钱，在疫情结束的diyi时刻也发出了注册落税的要求；例如：我们在疫情期间谈定某汽车零部件企业，疫情结束后，正准备入驻，diyi时间收到的不是房东的花篮，而是一纸公文。
瑞莱博的选址顾问们一直在想，今年市场如此萧条的情况下，我们包括开发商招商该如何突围呢？
1.从租赁策略上讲，我认为我们需要去认认真真的研究一下新的行业需求。例如：新能源、医药、数据库等等同时，做好现有客户基本盘的维护和及时替代，不要我们在外面攻城拔寨，结果屋里着火了。
2.从微观层面来讲，我们需要更有效的获客途径/更灵活的租赁策略/更精准的需求把控和服务。在市场比较火热的几年，我不认为大家真的去关心怎么获客，尤其在租金、面积、条款上我不认为开发商足够灵活；但是现在整个行业都在变化的时刻，我认为只有做到这些，才能是我们真正做的更好。
尽管市场正在经历一定周期性的回调，但是我相信华东在全国范围内的经济龙头的位置不变。华东境内的主要省会城市的经济总量、人口消费水平等在全国还是毋庸置疑名列前茅。相信这些都会为华东的仓储市场在逆境中带来更多坚韧的表现，机会依然存在。
华东高标库市场分析_瑞莱博i选址
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