工业用地占比过半多家企业空手套白狼跑马圈地

　　就在住宅用地频频遭遇流拍的同时，工业用地却悄然成为资金追逐对象。根据链家地产市场研究部不完全统计的数据可知，截至7月26日，推出工业用地7521块，总计3.51亿㎡，占供应的土地面积的52.1%。与此同时，在搜房网监测范围内的20个城市中，7月25日-8月14日期间，总计推出工业用地1664万㎡--连续三个星期，工业用地占比超出土地供给总量50%。

　　圈占工业用地 企业擅长空手套白狼工业用地单价很低，很多企业都有能力去分上一杯羹，8月15日，某市场人士对《证券日报》记者表示。

　　比如，浙江建德地区的某一个中小企业，就一举拿下了3万多㎡、约50亩的工业用地，上述人士表示，但企业在这块土地上建造的厂房占地还不到整个地块总面积的一半。事实上，企业圈占工业用地的 初意图，就绝不仅仅是用于生产。

　　企业在拿地之前，已经就该项目和银行谈好了贷款计划。换句话说，企业往往是获得了银行的贷款支持后才肯放手拿地的，上述市场人士如是说。一般来说，企业只需筹集到拿地款项，一旦政府批下土地证，那么就可以持着土地证去银行获取贷款。甚至，以我所知，很多企业缴付的土地款，往往是临时拆借出来。一旦获得了银行贷款，就将拆借款置换出去。他如实表示。

　　鉴于目前房地产市场的形式日益严峻，银行已经不接受光地了。也就是说，企业在拿下地块后，还需在上面搭建厂房，然后就可以以在建工程的名义，去银行获取贷款。等到厂房建好，获取了房产证后，整个房地产项目的估值就会更高，所获得贷款也就越多，市场人士对《证券日报》记者表示。

　　以上述浙江建德的案例来说，该块土地约折合300元/㎡，总价大概为1000万；然后，企业在上面开始修建厂房，目前尚未获得房产证，但已经评估作价1400万--也即，该企业以所拥有的、总计评估价格2400万的该块工业用地使用权+厂房作为抵押，获得了2000万的银行贷款。而等到房产证到手后，这个评估价将进一步提升。彼时，银行肯贷给这家企业的款项，也会水涨船高，上述人士进一步指出，当然， 终贷款额度多少，还是决定在银行手中。不过这一额度，往往会超出企业原始的投入。只要经济环境不发生大的变化，这笔抵押贷款将会持续下去，上述市场人士对《证券日报》记者表示，届时，企业还能享受土地 带来的 。

　　当然，这个过程中也存在一定的风险。很多中小企业的利润率并不高，甚至存在无法覆盖利息成本的情形，上述人士进一步表示，也有 终手中的土地遭遇银行拍卖的情形出现。玩转工业用地企业获利知多少？

　　刚刚公布收购方案的富安娜，拟收购对象主要的资产就是位于江苏常熟虞山工业园区的4幢房产。

　　公开资料显示，上述房产的用途属于工业用地，总建筑面积2.77万㎡，评估价格则高达4040.06万元，折合1460元/㎡。

　　虽然，有关机构出具的房屋评估报告中，并未提及上述房地产项目的评估 率。但是，登陆中国土地市场网，查询2010年以前常熟虞山区域成交的工业用地价格，每平米单价在300元左右。如果考虑到厂房的建安成本，整个项目的成本应该不超过1000元/㎡。

　　值得 者注意的是，富安娜收购上述房地产项目，是出于扩建厂房的考虑。也即，上述地块存在部分空置用地的可能。以此粗略估计，富安娜刚刚收购的房地产项目， 率约在50%-200%之间！

　　除去借助工业用地获取银行贷款以及 外，企业通过改变其使用权属性所能获得的暴利更是驱动其圈占工业用地的又一大动因。

　　一个 为典型的案例来自美欣达。这家扣除掉非经常性损益后，2008-2010年年三年期间，实现归属于上市公司股东净利润为-7102.71万元、-3227.99万元以及318.49万元的公司，堪称并不具备可持续的盈利能力。然而，这家主营能力较弱的公司，在地产运作方面却独具慧眼--

　　2007年，美欣达以增资方式收购了湖北荆州市奥达纺织有限公司。然而，与其主营业务盈利贡献相比，奥达纺织因转让工业用地使用权而带来的 显然更为可观：

　　公开资料显示，美欣达子公司荆州市奥达纺织旗下的一块土地账面价值仅为6114万元，地上附属物账面价值为3529万元--整个项目的账面价值不超过9643万元。然而，这块从属于工业用地性质的土地被荆州收储 收储后，一举获得了高达逾3亿元的补偿款，超出其账面原值的3倍多！

　　事实上，正是因为上述工业用地被收储后带来的土地补偿 ，才使得美欣达预测其半年报业绩出现了巨幅增长，从而使得其走出一轮上涨行情！

　　正是有这些神话在前，上文提及的市场人士对《证券日报》记者表示，才使得很多企业愿意将资金大手笔的投入到土地上。尤其是中小企业，相比于住宅用地的高价，工业用地较低的门槛给予他们丰富的利润想象空间。

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