江苏常熟：片区更新的董浜方法论
金秋十月，硕果飘香，62平方公里的常熟市董浜镇，一座座现代化高楼拔地而起，一片片高品质特色园区焕新升级，片区更新的喜人成果加速呈现。
董浜，正在迎来新一轮发展“黄金期”。
今年2月，《常熟市存量产业用地更新指导意见（试行）》印发，为常熟存量产业用地提质增效明确了工作方向和操作路径。董浜镇以苏州市域一体化发展为契机，积极推动片区更新，强调集约高效，提高资源承载能力，建设先进产业园区，实现产业用地连片发展、集聚发展，带动产业提质增效，为实现高质量发展夯实基础。
土地资源越发紧张，人力成本逐年攀升，存量空间已成为各城市保持经济可持续发展，产业转型升级的主战场。探究如何有效引导低效工业用地更新，寻找具有可操作性的模式显得尤其重要。
在董浜镇，共有两个产业更新片区，其中北部工业园总面积约825亩，产业用地总面积约638亩；董徐工业集中区总面积约918亩，产业用地总面积约760亩。更新前两大片区主要产业门类包括纺织服装、化纤等，产业用地较为低端。
没有自主更新意愿的企业主如何处理？
土地权属“犬牙交错”区域如何统一规划？
一道道难题，如一个个问号，拷问着董浜的决心与创新。
“转型背景下的存量产业用地更新是一个围绕空间再造进行功能引导、用地整合、产权关系调整和更新方式引导等多方面综合设计的过程。”董浜镇党委副书记叶斌介绍，董浜镇坚持全域协同发展的主基调，既着眼于产业结构调整和经济高质量发展的长远目标，聚焦低端低效用地全面推进更新盘活，又立足阶段现状，兼顾区位、行业和企业现实基础，精准施策，因地因企制宜推动更新。
董徐工业集中区布袜厂地块是一个典型。该区域有十几家企业主体，权属类型复杂，地块形状不规整。“我们有强烈的更新意愿，但是我们厂区整体呈不规则的手***形，与隔壁多家企业的交界线参差不齐，很难分得清。”常熟市南方染色有限公司总经理张亚三说。
对此，董浜镇因地制宜，采用抱团发展、联合更新，依据适度归并、缺失补全的原则，按照共用宗地方式，打破原有权属界限，让土地权属单位充分协商，使得原多宗土地化零为整，减少了红线间不必要的退让及空间的浪费，园区整体土地利用效率得到了进一步提高。
“联合更新的方式，可以让我们后续统一规划、统一设计，市政管线、绿化停车位等配套工程也可以统一建设，打造具有特色的高品质产业园区。”董浜镇经济发展局副局长徐雪峰说。
视线穿透一个个令人心潮澎湃的“更新”项目场景，探究背后蕴含的“更新逻辑”，董浜的发展正在迎来新一轮洗牌和变局。截至目前，董徐工业集中区、北部工业园通过零地增长、老旧更新改造等方式盘活存量资源，更新规模已超400亩。
片区重塑带来的核心竞争力，是人们对于一个区域未来发展的美好期许。董浜镇的发展预期正是这样高密度资源、高质量项目，多个维度之“高”的叠加支撑，为董浜带来新增长极的蕞强驱动力。
位于董徐工业集中区的恒董产业园一期项目已经竣工，走进园区，灰白相间的大楼充满机械感与未来感。“这里是董浜镇与苏州工业园区恒泰集团联合打造的高标准载体，我们的定位是高端装备制造，目前一期项目已经竣工，共有7个项目入驻。”恒董产业园工程部负责人魏汉生说。
五强光学科技项目正是入驻项目之一。在产品展示区，记者看到，一个个大小不一的金属圆环按规格陈列着，小的直径仅有几毫米，肉眼几乎无法分辨。公司负责人王宏介绍：“我们生产的精密不锈钢遮光片蕞薄厚度10微米，精度控制在正负2微米。这项技术目前没有国家标准和行业标准，现执行的是我司在苏州市市场监督管理局备案的企业标准。”
细究恒董产业园的7个项目，不仅实现了高端装备制造企业的聚集，更是达成了“工业上楼”的目标。在这个园区里，4层小楼是它的标准建筑规格，既有生产车间，又有研发办公和配套空间，一、二期总建筑面积超7.7万平方米，容积率达2.1。
在工业转型升级加速和土地资源紧张的情况下，“工业上楼”是一种必然选择，更是未来长远发展必备的战略眼光。不难看出，经过土地指标与项目的有效配置，董浜镇实现了工业用地减量增容，真正做到向“存量”要“增量”，让“寸土”变“寸金”。
如今，董浜镇两大更新片区目标坚定、定位明晰，更新后的片区整体亩均税收将由原有的4.37万元提升至40万元，同时将着力打造一批符合工业上楼要求的高标准产业载体，建筑规模将由原有的52万平方米提升至138万平方米。传统的低端低效产业也将逐步向更加高端化、轻量化、差别化等方向转型升级。北部工业园聚焦汽车底盘核心零部件、新能源电池结构件，延伸产业链条，扩大辐射半径，做强汽车零部件产业集群。董徐工业集中区聚焦高端成套装备、精密数控机床的核心零部件，加快建链、延链、补链、强链；围绕轻量化金属新材料和高性能差异化纤维材料，拓宽高技术含量和高附加值领域，加速培育新材料产业集群。
更新的蕞终目的，不仅要符合高质量发展主线，增强工业经济韧性活力，也要落脚于各种生活功能和场景之中，让生产与生活发生关联、形成体系。这是新片区永葆青春的“胶原蛋白”、茁壮成长的“不竭之泉”。
在董浜镇新建工业邻里中心项目的施工现场，塔吊、工程车等各类大型机械设备正紧张有序地进行施工作业。工人们各司其职、相互协作，努力将项目“施工图”变成“实景图”。
董浜镇新建工业邻里中心项目是2022年9月开工建设的常熟市级重点项目，总投资3.2亿元，用地面积约50亩，新建建筑面积约5.2万平方米，将建设集人才公寓、商业配套、人力资源服务于一体的综合商业体，主要服务董浜镇北部工业园内的近百家工业企业。“邻里中心配套公寓共963间，可满足近3000人的住宿需求。”施工方负责人倪志江介绍。
“优质企业的引进落地，离不开完善的园区配套。”徐雪峰说，董浜镇工业邻里中心建成投用后，不仅能为园区内的企业员工提供“一站式”的生活服务，还能进一步完善园区周边的生活配套设施，提升园区对优质企业、人才的吸引力。项目预计2024年上半年竣工。
片区更新的系统性思维，在董浜体现得淋漓尽致，这里既有系统的关联性、环境的共生性，更有管理的整体性、服务的人文性。
在工业邻里中心前期筹备设计中，项目部分区域需要占用一条村级河道，根据以往的水域占补政策，项目开工将面临难题。董浜镇相关部门主动服务项目建设，在审批环节与常熟市水务局积极沟通对接，利用常熟市“水域银行”镇级水域指标进行补偿。
“将新开的水面统计起来存入银行，后续开发建设项目涉及水面占用的时候，在满足防洪排涝要求的前提下，通过论证可以使用银行里的指标进行补偿。”董浜镇农村工作局有关负责人徐晓介绍，经过系统性筹措，董浜对工业邻里中心涉及水域进行了科学调整，对防洪、排涝规划也作了相应调整，促使项目比原计划提前一个月开工。
董浜镇党委书记倪烨敏表示，董浜镇将持续以新发展理念为指引，以存量更新工作为抓手，因地制宜、统筹兼顾，盘活低效资源，为实现经济高质量发展注入新活力。（苏报驻常熟记者 陈洁）
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