江苏常熟老旧工业区的嬗变：一块“老大难”变回“金疙瘩”
老旧工业区一度代表着技术革新、社会发展、城市文明曾经的辉煌，但随着时代发展和工业迭代，很多当年的“明星工业区”却因产业落后、科技陈旧、环境污染等矛盾日益成为经济转型升级中的“老大难”问题。面广量大的老旧工业区亟待转型。它们如何嬗变，对于破解眼下空间发展集约化高效化利用难题、对于推动新型产业布局发展，对于选择城市发展路径、发展方式，乃至于城市更新，至关重要。
4月17日，在成都召开的第六届中国地方AMC论坛上，苏州资产管理有限公司“常熟辛庄工业载体提升改造项目”荣获“中国地方AMC蕞佳案例奖”。“AMC”是“资产管理公司”的英文缩写。“中国地方AMC论坛”是在国家有关部委、地方金融监管部门指导支持下举行的全国性地方资产管理行业大会，每年举行一次，至今已举办6届。
“常熟辛庄工业载体提升改造项目”案例在此次大会上脱颖而出，向业内发出了一个强烈信号：老旧工业区升级改造的主流模式，正在从以往依靠政府财政资金投入驱动向多方资本注入转变。随着资本、技术、专业管理团队等各种要素的聚集，“老大难”正在成为新经济和新基建的策源地城市更新万亿市场新风口已经来临。
在常熟市辛庄镇辛庄大道和524国道中间，距离辛庄镇政府仅2公里的地方，一块较为规整的梯形地块，整体面积为160亩。
这里距离苏州高铁北站约20分钟车程，北侧1.8公里处是横贯无锡、太仓的锡太公路。
常熟环通实业有限公司前身为乡镇农机厂，上世纪80年代从常熟市区搬迁至辛庄镇，90年代转制后，从事各类焊管、钢家具等产品的生产销售，曾先后获得“全国500家蕞大乡镇企业”“常熟市百强企业”等荣誉称号。
“刚搬到辛庄时，给了我们100亩地，设计建造了两栋厂房，还预留了很多空地块以备未来发展。”环通实业前董事长范建平说，没想到这样的“未雨绸缪”却给自己挖了个坑。
按照环通实业的生产方式来计算，一个生产车间的年产量是一万吨。随着市场不断扩展，订单纷至沓来，原有的两栋厂房无法承担日益上涨的产量需求，于是，一个被动的情况随之产生。
“车间一不够，我们就新造一个，没有好好地整体规划，久而久之，车间分散，布局混乱，公司生产效率大打折扣。”范黎介绍，目前所有车间里共分散着9条生产线组，导致实际开工率不到70%。若科学规划，将车间集中起来，1组工人完全有能力同时负责2条生产线，既能提高产量又能节约人工成本。
去年，环通实业的产量为7.5万吨，这已是公司产能的“天花板”。受制于现状，范黎对公司转型升级的愿望越发迫切。
作为常熟的南大门，辛庄镇南接苏州，西邻无锡，融入苏州总体规划、产业对接苏州实现互联互动一直是辛庄镇工作的重点。
今年辛庄镇的10项重点工作中，赫然写道：加强与苏州总体规划对接，启动产业用地更新“双百”行动，制定辛庄“一图一表一方案”，用好“三优三保”政策，加大盘活存量土地工作力度，力争原地盘活100亩，异地盘活400亩。
这个160亩的“金疙瘩”就一直是辛庄镇的“痛点”。除环通实业外，这里还有一家常熟铁红厂有限公司，走进厂区，整个区域灰蒙蒙一片，墙壁已经斑驳皲裂，大片大片的漆面正飘飘摇摇地悬挂在墙体上。整体土地产出效率较低，安全环保隐患较大。
“政府为我们物色了新的地块，虽然公司占地面积从100亩减少到31.4亩，但经过合理规划，车间更加紧凑，同时进行智能化改造和数字化转型，未来发展会更好。”范黎表示，预计2022年底前，公司可完成整体搬迁。
苏州资产管理有限公司是市属一级国企，是经省政府批准设立、银监会核准公布的省内第二家具有开展金融企业低效资产批量收购、处置业务资质的省级资产管理公司。其中，低效资产处置是AMC机构的主营业务，被定位为其核心竞争力。
今年一季度，苏州资管总资产规模增至214.6亿元，同比增长55.7%，50亿元注册资本金全额实缴到位；一季度实现营业收入4亿元，同比增长37%；实现净利润1.8亿元，同比增长33.4%。
这样一家国企，必然有其需要承担的社会责任。公司组建以来积极开展业务创新，积极探索投行化思维，开展低效资产经营、困境企业救助、烂尾楼盘整等业务，承担起服务实体经济，促进地方经济发展的责任。
去年，苏州资产管理有限公司与常熟市辛庄镇人民政府签署战略合作协议，联合属地政府共同开发“常熟辛庄工业载体提升改造项目”。该项目由苏州资管联合属地政府实施工业载体提升改造，开发高端产业综合载体项目，建成星润智谷产业园。
“这类工业资产提升改造项目复杂程度远远超过普通的商业开发项目，其中蕴藏的风险，对资金储备及能力的要求都很高。”苏州资管方项目负责人坦言，这类投资往往被视为“吃力不讨好”。“辛庄的项目是我们进行的一次创新探索。”该负责人介绍，公司将通过发挥地方AMC的资源平台优势、专业优势，以市场为导向，积极推进多元化合作模式，引入第三方咨询管理公司及产业园开发团队。苏州资管与第三方咨询管理公司共同组建SPV（特殊目的公司），由SPV与劣后方企业管理公司共同出资成立项目公司，项目公司直接持有星润智谷数字赋能产业园物业。
苏州资产管理有限公司董事长薛臻表示，以星润智谷项目为起点，公司未来将立足苏州、辐射全省，积极配合市国资国企“1+10”项目合作，融入长三角一体化和沪苏同城化等，扩大市场影响力；将深耕挖掘不良资产增值潜力，与成熟管理机构合作，以投行化思维开拓城市更新项目。
根据“常熟辛庄工业载体提升改造项目”规划，项目总投资20亿元，由苏州资产管理有限公司和常熟市发展投资有限公司合资组建的常熟苏润资产管理有限公司具体实施项目建设，联合专业团队进行招商运营管理。
“项目将严格遵循高起点规划、高标准设计、高质量建设、精细化管理的要求进行。”常熟星润智谷产业园招商总监朱颖介绍，该项目拟建设高标准厂房、研发办公、众创空间等各类建筑18万平方米，围绕智慧园区、数字转型、企业上云等改造建设，重点关注大数据、物联网、5G通讯等行业，引进一批面向特定行业、特定场景的工业智能化应用项目，打造信息和数字经济产业集聚的高端特色产业园区，预计整个项目建成后，可实现销售超10亿元，上缴税收1亿元，成为存量资源提升改造标杆示范项目。
值得一提的是，产业园还将拥有完善的配套设施，综合办公大楼集物业服务、商务会议室、众创空间、人才服务、餐饮于一身，为入驻企业提供全方位的工作与生活服务。“产业园一侧还有一条河，我们将设计打造亲水驳岸，以开放式园区的形式提升整体环境。”朱颖说。
作为常熟南大门，辛庄镇一直是产业重镇，2020年，该镇实现一般公共预算收入7.1亿元；工业开票销售收入315亿元，增长8.8%。在老旧工业小区更新改造方面，去年，辛庄镇启动合泰村、平墅村182.2亩载体更新，高标准推进6.94万平方米厂房建设，与临港控股合作开发漕河泾绿洲（芯）城等项目取得重大进展。
“在长三角一体化、长江经济带、一带一路、自贸区等叠加机遇面前，辛庄的区位优势正在快速凸显，辛庄既是常熟的南大门，更是苏州的北窗口，我们一定要全力发挥临苏对沪优势，通过存量盘活、老旧更新等，进一步加强与苏州的交通相融、产业联动，在提升高端装备制造等支柱产业的同时，培育壮大数字经济等新兴产业，将区位优势转化为项目优势、发展优势。”辛庄镇党委书记周晓说，目前沿辛庄镇内三横四纵的交通路网，辛庄正在进一步梳理区域内低效产业，以星润智谷项目模式作为接下来推进老旧工业区改造的有效途径，激发企业主转型升级愿望，以产业园的形式聚合高端项目，加速产业链成型，同时加强与优质资本的对接合作，释放财政压力。
2019年10月，常熟出台《常熟市老旧工业区（点）更新改造实施意见》，首批列入启动的老旧工业区更新改造点位共有21个，涉及11个板块，规划更新改造后总占地面积近3000亩。
“相信星润智谷项目模式也将为常熟全市的老旧工业区更新改造提供新思路。”常熟市资规局相关负责人表示。
随着土地资源日益紧张，城市建设用地尤其是特大城市的土地越来越短缺，土地成本大幅抬升，城市发展进入瓶颈期，需要寻找可持续增长的发展模式，从存量土地里提效益成为城市发展重要的基调。城市更新的过程，本质上是老旧房地产作为一种资产，其价值不断提升和不断迭代的过程。老旧工业区不适应现代的生产、生活和经济发展需要，从某种意义上说也是一种不良资产。老旧工业区改造作为城市更新的关键一环，改造规模大、范围广、业态复杂，单纯依靠政府财政资金投入远远不够。于是，与多方资本合作开始成为重要模式。
复盘常熟辛庄的这个成功案例，我们可以看出，化不良资产为优质资产、让老旧厂房萌生新型经济活力，科学编制搬迁改造实施方案是前提；合理选择搬迁企业承接地，推动产业集聚发展是关键；培育发展现代服务业、先进制造业等新产业是方向；完善城市基础设施和公共服务设施，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营是路径。（选题策划 王乐飞 高岩 稿件执行 商中尧 陈洁）
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