工业地产，是指土地用途为工业用地的国有土地及地上附着物。与普通住宅转让相比，工业地产转让方与受让方最最关心的是转让过程中所产生的税金。鉴于上海房地市场近年来的价格暴涨，一项工业地产转让过程中，如果依法纳税，那么转让款中的三分之一至二分之一就被税务机关收取了。因此，如何避免转让过程中的税金支出，是转让方与受让方均最为关注的问题。

　　一般说来，工业地产的产权属于企业所有。根据我国目前的法律体系，企业最常见的有限责任公司，其次还有股份有限公司、个人独资企业、合伙企业等等。为方便起见，本文仅讨论当工业地产的产权属于有限责任公司的情形。

　　前文笔者谈到了以股权转让的方式可以有效地规避工业地产转让而产生的不必要的税金支出。但是，采用股权转让方式转让工业地产的前提有二个：一是卖方可以将其他业务剥离出目标公司，以便将目标公司出售；另一个前提是，买方通过尽职调研，认为目标公司无法律风险。

　　鉴于工业地产转让标的数额巨大，无论是采用直接过户的方式还是股权转让的方式，双方特别是出让方都要承担巨额税金，于是一些中介部门为了促成工业地产买卖合同的签订，往往往会推荐各种方式进行逃税、避税，最常用的手段即签订“阴阳合同”。

　　大邦律师事务所是一家由上海市司法局批准的合伙制律师事务所，目前拥有执业律师及律师助理60余名，其中房地产业务部拥有11余执业律师及助理。本所房地产业务团队被《房地产时报》评为2009年度长三角地区工程法律服务突出贡献律师（团队）事务所。

　　根据财税字［1995］061号文件、国税发［1996］4号文件和国税发［1996］48号文件的规定，需要根据工业地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立的资产评估机构对有关工业地产进行评估。

　　对受让方（买方）而言，其目的是得到土地使用权及地上建筑，由于存在各种不同的交易方式，因此在交易之前应重点关注：

　　客户出于中国市场策略的考虑，拟收购一家著名工业园区的几乎所有工业厂房。但是，这些工业厂房均掌握在一家国有房地产开发公司手中，而该公司又不愿意从这些工业厂房中完全退出。经过初步接洽，双方达成了收购该国有房地产开发公司一半股权的方案，所涉工业厂房建筑面积共计约60万平方米，总价值约为人民币10亿。

　　尽职调查是非诉讼律师的一项非常重要的业务，在并购过程中，客户往往根据律师、会计师的尽调结果，再做出进一步决策。基于被调查企业行业的复杂性，对不同行业目标公司的尽调关注点也不同。本文根据我们过去在对房地产企业尽调中总结的经验，简要介绍此类项目并购尽调时应该予以关注的要点（本文所述之交易为股权并购，而非资产并购）。

　　由于存在高额的土地增值税，因此交易各方大都以股权转让的方式实现工业厂房的流转。但是，2014年度上下半年二个法规的出台给以股权转让方式流转工业厂房带来了一定的难度。

　　6月29日，全国人大常委会在其官网发布《中华人民共和国个人所得税法修正案（草案）》并征求意见。该草案如果得以通过，将对上海工业厂房转让产生巨大影响。

　　由于上海工业用地紧缺，新增建设用地指标非常少，为此上海市人民政府出台多个文件鼓励盘活存量工业用地并进行转型和升级，如《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（沪府发[2014]14号）、《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》（沪府办[2014]25号）、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》（沪府办[2014]26号）等。在此政策下，上海二手工业厂房交易非常频繁。

　　在企业并购中，如果目标公司（被并购公司）存在较多的或有负债，那么股权转让就会被放弃，而直接进行资产转让。此时，对于卖方而言，其一般要求“到手价”，也就是说，所有的税费均由买方承担。对于大公司而言，像范冰冰那样进行阴阳合同显然不会考虑，合规才是重中之重。

　　2019年5月19日，柏立团律师团队承办的位于扬州市大桥镇的100余亩住宅用地交易项目顺利过户至恒大地产集团名下。

　　近日，柏立团律师团队承办的收购上海池塑料有限公司工业厂房项目顺利办结。

　　地址：上海市南京西路819号中创大厦21楼

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