2022年8月29日晚，招商蛇口（001979.SZ）披露2022年度中期财报。数据显示，2022年上半年，招商蛇口实现营业总收入575.63亿元，归属于上市公司股东的净利润18.87亿元。

　　房地产快速发展至今，已逐步进入下半场，当前，在新冠疫情反复、居民收入预期走弱等因素影响下，如何走出新路径成为各家房企关注的焦点。面对新形势，招商蛇口积极推进“三个转变”落地从开发为主向开发与经营并重转变，坚持价值导向把握好规模与成长的关系；从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化全面提升发展质量。

　　招商蛇口表示，面对日益变化的市场形势，其将坚定转型方向，把风险防控放在首位，做好风险应对预案；同时，坚守“三道红线”绿档，保留安全边际。2022 年下半年，招商蛇口将以“全面开源节流，确保现金流安全”为主基调，夯实开发业务基本盘，兼顾中长期能力建设，增强践行“三个转变”的基本功，培育未来业绩增长的第二曲线。

　　2022年上半年，招商蛇口保持战略定力，持续优化工作运作机制，以“一城一模板”2.0为抓手，在弱市环境下盘库存、抓去化，运用数字化营销手段，加强销售及回款管理。

　　数据显示，2022年1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积487.51万平方米，签约销售金额1188.27亿元，销售金额同比减少32.86%。尽管相比去年同期有所下滑，但相对于整个行业来说，招商蛇口的销售情况仍处于行业领先水平。亿翰智库统计显示，今年上半年TOP10房企门槛值为858亿元，同比降低47.7%。2022年上半年，招商蛇口销售金额排名第6，较去年同期提再升一位。

　　值得注意的是，在上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、无锡、太仓14个城市中，招商蛇口的当地流量销售金额均排名前十，较去年同期增加三个城市，招商蛇口的城市深耕成效进一步凸显。

　　在房地产的“黑铁时代”，招商蛇口的投资管控进一步加强，聚焦“强心30城”，深耕其中“6+10城”，夯实投资质量。今年1-6月，招商蛇口累计获取土地27宗，新增计容建面419.87万平方米，权益面积264.51万平方米。获取的土地主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。

　　此外，招商蛇口还积极布局旧改，采取收购、合作及创新金融等模式，推进旧改差异化发展。2022年4月2日，招商蛇口与长城资管、佳兆业签署战略合作协议，就多个项目推进合作方案。8月25日，深圳市公共资源交易中心发布《深圳市龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务项目》中标（成交）结果公示，并于8月28日完成公示，招商蛇口中标该项目前期服务商。代表招商蛇口接手佳兆业龙岗五和枢纽片区城更项目。

　　聚焦强心30城，招商蛇口业务稳中有进，在此基础上，招商蛇口也强调资金的安全管理。截至2022年6月末，招商蛇口剔除预收款的资产负债率为62.38%，净负债率为48.96%，现金短债比1.48，“三道红线“全部处于绿档范围。

　　与此同时，招商蛇口全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度，进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。今年上半年，招商蛇口综合资金成本4.1%，较年初降低38BP。

　　除了开发业务的城市深耕，在持有业务上，招商蛇口也聚焦优势赛道，“双百战略”逐步落地。

　　“双百战略”即“十四五”规划末，招商蛇口力争拥有百个经营项目、实现百亿营收。作为深耕地产行业四十余年的龙头与风向标，招商蛇口敏锐洞察行业形势，2022年上半年，招商蛇口基本完成持有业务“专业化、垂直化”的组织架构变革，商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力都不同程度得到增强。

　　集中商业是招商蛇口着重打造的业务主赛道。截至报告期末，招商蛇口经营管理的，处于运营期的商业项目共29个，分布于上海、深圳、南京、苏州、成都和重庆等16个城市。值得一提的是，得益于优越的区域位置、精准的项目定位及强势的业态组合，常熟首个滨湖文商旅体综合体常熟琴湖溪里招商率达100%，开业率达91%，开业首日客流破15万人次，经营效益与品牌影响力持续提升。

　　招商蛇口运营管理的写字楼项目主要布局在深圳、上海、武汉等城市。今年上半年，招商局商业房托收购由招商蛇口持有的北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。对招商蛇口而言，进一步健全了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。

　　公寓方面，招商蛇口持续打造 “壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等三大品牌产品体系。截至上半年末，招商蛇口的长租公寓（含未开业项目）合计布局全国21城，约3.7万间。

　　酒店方面，报告期内招商蛇口首家海外自主品牌酒店吉布提伊敦睿选国际酒店已举行揭牌仪式，预计年内正式对外营业。截至报告期末，招商蛇口运营管理中的酒店共14家，其中，国内12家，国外2家。

　　园区业务也是招商蛇口高质量综合发展的重要板块，目前已经布局海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家。截至报告期末，招商蛇口主要运营管理的产业园项目涵盖了网谷、意库、智慧城三大品牌系列，园区内还具备创新孵化基地招商创库，目前运营期项目7个，建筑面积2.25万平方米。

　　另外，在物业服务领域，招商蛇口控股的招商积余已经形成“1+1+N”通用性业态服务标准体系架构。今年上半年，不管是在规模还是经营质量上，招商积余都有较大的提升。

　　数据显示，今年上半年招商积余实现营业收入56.46亿元，较上年同期增长18.16%，归属净利润3.3亿元，同比增长33.49%。净利润率5.88%，同比上升了1.49个百分点。

　　物业管理行业正处于发展的黄金时期，行业的边界与内涵正在重塑，服务类型不断延伸，服务方式不断焕新，另外，行业内收并购频发，整合速度加快，市场集中度将进一步提升。

　　中指院数据显示，2021年末，百强物企管理面积均值5693万平方米，同比增长16.69%。市场份额提升至52.31%，较上年增长2.6个百分点。截至上半年末，招商积余的在管项目1803个，管理面积达3.01亿平方米，新签年度合同额15.95亿元，同比增长17%。招商积余的管理规模是行业平均水平的五倍，存在明显优势。

　　值得注意的是，今年上半年，招商积余的专业增值业务实现营业收入8.3亿元，同比增长8.9%，其中案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务等业务的合计营业收入占比超过八成，变现能力成效显著。

　　在收并购方面，招商积余也有斩获，上半年完成了汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业67%股权，这对于其扩大金融物业赛道奠定了坚实基础。

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