市政府办公室印发《常熟市老旧工业区（点）联合自主更新操作意见》的通知
市政府办公室印发《常熟市老旧工业区（点）
各镇人民政府，各街道办事处，常熟经济技术开发区、常熟高新技术产业开发区、常熟国家大学科技园、虞山高新区（筹）、服装城管委会，市各委办局、直属单位（公司）:
经市委常委会第4次会议和市政府第66次常务会议审议通过，现将《常熟市老旧工业区（点）联合自主更新操作意见》印发给你们，请认真贯彻执行。
常熟市老旧工业区（点）联合自主更新操作意见
为更好地推进全市低效用地再开发，鼓励原权利人积极参与老旧工业区（点）自主更新改造，促进老旧工业区（点）更新改造和产业转型升级，优化土地利用结构，提升产业承载能力，现就我市老旧工业区（点）权利人联合自主更新改造提出如下操作意见（以下简称“操作意见”）：
位于经批准的老旧工业区（点）更新改造区域内，由区域内全部原权利人联合实施的产业用地自主更新项目。
1.国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）；
2.省政府办公厅《关于促进低效产业用地再开发的意见》（苏政办发〔2016〕27号）；
3.苏州市政府《关于促进低效建设用地再开发提升土地综合利用水平的实施意见》（苏府〔2017〕60号）；
4.《常熟市老旧工业区（点）更新改造实施意见》（常办发〔2019〕137号）。
（一）标图建库，划定联合自主更新改造单元
老旧工业区（点）联合自主更新工作实施项目库管理，属地政府根据国土空间规划、低效用地再开发规划、产业用地更新“双百”行动方案等，经前期权籍调查，与原权利人充分沟通,听取原权利人意见，初步确定老旧工业区（点）联合自主更新改造单元，经市资规部门及更新改造工作专班初审并报市更新工作领导小组办公室同意后，列入联合自主更新改造项目库，由属地政府负责标图建库，明确具体实施范围。
（二）组建联合体，编制申报自主更新实施方案
1.联合自主更新改造单元内全体原权利人协商组成自主更新联合体（以下简称“联合体”）。拟定联合自主更新实施方案，实施方案应包括：联合体成员及出资比例、点位更新规划建设方案、工程建设实施方案、建成后的土地和房产分割方案、主导产业、入园企业要求、联合体成员之间的权利义务及违约责任、投资发展监管协议，以及其他需要在实施方案中明确的内容。
2.经属地政府初审同意的实施方案报市更新改造工作专班组织会审，属地政府组织对通过会审的实施方案进行公示，公示时间不少于7个自然日，公示完成后报市更新工作领导小组办公室批准。
（三）统一使用年限，完善土地权属
1.通过签订补充协议的方式统一更新改造单元内建设用地使用年限，原权属主体按评估价补缴延长期内土地价款。
2.更新单元内“二调”为建设用地但未办理供地手续的土地，由属地政府负责办理建设用地手续，供地对象为所在村集体经济组织（村属企业、合作社、村联体），供地方式为集体土地协议出让。土地使用年限与更新区域内其他土地保持一致。
市资规局按照联合自主更新改造单元范围及规划建设方案出具项目整体规划条件。由自主更新实施方案明确的联合体作为实施主体，整体办理立项、规划审查、工程招标、施工许可、竣工验收等报批报建手续，联合体各成员单位可书面委托某一单位办理。办理规划审查等过程中，由联合体统一提交各自成员单位的不动产权证（土地证）作为项目整体土地权属证明。
1.项目建成通过竣工验收后，联合体按照总体方案约定的宗地和房产分割协议，明确各自土地使用权和房屋所有权，以自建房初始登记方式分割办理各自不动产权证，主要办理程序为：
（1）联合体申请测绘、办理权籍调查，取得总体方案的权籍调查报告；
（2）联合体作为不动产登记的申请人，提交联合体成员原不动产权证（土地证和房产证）、规划验收合格证、竣工验收备案表、更新改造总体方案、权籍调查报告等申请登记。
（3）不动产登记机构根据实施方案约定，按照各参与主体份额占比和房屋分割方案对共有房屋进行分割，分别办理不动产权证。
（4）分割前注销不动产抵押登记，原不动产权证（土地证和房产证）收回。
2.分割办理不动产权证时，原则上按照共用宗地方式登记，具体按以下意见办理：
（1）产业载体按幢设立不动产单元，房屋面积按单幢建筑实测结果登记，土地面积按单幢建筑基座占地面积登记，按自主更新实施方案明确的分割方案确定给具体企业独有或共有。
（2）办公及生活服务设施（办公楼、集体宿舍、食堂、配套商业等），申请登记时土地和房产面积认定方法同上，权利人依据实施方案约定登记，可以确定为参与更新改造的全体业主共同共有或按份共有，也可以确定为单一主体独有或其中部分主体共有，并在不动产权证附记栏内标注。
（3）更新地块范围内的道路、绿地、其他公共场所公共设施（不包括办公及生活服务设施），依据实施方案约定明确为宗地范围内全体业主共同共有或按份共有，在不动产登记簿记载，并在各权利人的不动产权证附记栏内标注。
1.参与联合自主更新改造的所有企业应与属地政府签订《常熟市老旧工业区（点）自主更新改造项目投资发展监管协议(试行)》，监管期5年。
2.实行项目准入管理。入驻联合自主更新区域的项目须符合园区产业、能耗等要求，租赁项目每千平方米建筑面积年度税收不低于10万元，由属地政府初审并报老旧工业区（点）更新改造产业准入评价办公室（市工信局）审查同意，并接受市产业准入评价办公室（市工信局）的后续监管。
3.允许有条件分割转让。可分割转让建筑面积不超过总建筑面积的70%。入驻项目实行先租后让，达到每千平方米建筑面积年度税收30万元的产出要求后，经属地政府和市产业准入评价办公室（市工信局）同意，方可按栋或层为基本单元进行分割转让，集宿、公共食堂、商服等配套设施用房不得单独分割转让。
常政办发〔2021〕93号（市政府办公室印发《常熟市老旧工业区（点）联合自主更新操作意见》的通知）
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