常熟虞山工业园区地块项目定位报告
常熟虞山工业园区地块 项目定位报告 2006.04.20 璀璨繁华 光荣梦想 ? 璀璨繁华—— 理性论证的思辨，激情火花的碰撞 项目挑战性激起我们的冲动与兴奋 ? 光荣梦想—— 捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我） 成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典） 报告思路 分析市场 认识项目 准确定位 提案大纲 头部部分 市场分析 第二部分 项目分析 第三部分 定位研究 头部部分 市场分析 让我看看你的城市，我就能说出这 个城市的居民在文化上追求的是什么 。 ——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁 印象常熟 百强前列 苏南四小龙 山水成林 悠久文明 天下常熟 魅力独具 印象常熟 市场初探 经济持续快速增长； 人均收入不断提高； 2005年度全国中小城市综合实力100强第8名 近年地产势头发展迅猛； 一线大牌开发企业纷纷抢摊常熟市场； 房地产开发呈现跳跃式发展； 住宅相对更成熟，商业地产正在起步。 高新园区整体分析 概况：96年建设开发，常熟市三大工业板块之一，国家级乡镇 科技园，常熟经济开发区的高新技术产业基地 位置：地处虞山镇，位于市区北部，依山傍水，区位优越，交 通便捷 规模：规划面积25平方公里，国内知名企业200多家入驻园区， 项目投资总额超过150亿元，新建厂房超380万平方米 规划：以电子电器、机械制造为特色的产业群体的“外向型、 科技型、规模型、环保型”的高新产业园 园区情况分析 产业园企业分析 企业类别：服装、电子、光电等 企业规模：不一，100人－2000多人的企业都有； 企业性质：外资企业较多，早期有部分内资服装企业；内贸不 多，外贸为主； 他们，在成就价值！ 入驻企业物业分析 项目周边的企业多为买地开发型，自身都有 办公、厂房、公寓和食堂；地价为10－12 万/亩，目前土地供应控制严格，相对紧张， 一般总投资1000万美元以上，才能买地； 边缘工业区如方浜工业区有部分现房出租 （售），也都配套好了上述设施，5000平 方左右的建筑面积，50年产权，700万； 园区职工生活写真 普通蓝领阶层，吃、住都在厂里，周末（休假）会 到市区来； 中高层管理人员，部分住厂里，但多数住市区，办 公多在厂里的办公楼，休闲娱乐都在市区； 对于部分住厂的中高层管理人员和蓝领而言，生活 工作都在一个局促的空间，单调、乏味可想而知； 来往市区的中高层管理人员，午间、下午的商务、 休闲、娱乐活动只能到市区，但时间成本比较高。 园区配套分析 产业园区内有三个商业住宅配套区：分别为珠海路以东、常福路以 西的大型商业住宅配套区（规划中）、外环北路以南与市区临近的综 合商住配套区（有学校、酒店、社区商业、新开发的住宅等）和望虞 河以西、金陵路以南的集中居住和商业配套区。 欧尚超市即将开业，将成为开发区蕞大的商业配套； 明日星城，以70万的建筑体量成为离园区蕞近，衔接园区、市区的 蕞大的住宅配套区，常熟老街一期即将落幕，二期将启动，影响辐射 力不可小嘘，衔接市区的几个别墅区都以园区高端人群为目标客户； 常熟国际饭店、梅园宾馆、森林大酒店等是园区外围的主要酒店配 套。 休闲娱乐、美食餐饮、商务聚会设施除了周边酒店内的配套，比较 欠缺。 配套分析结论 居家住宅配套丰富多样且数量庞大，但商务居所欠缺； 虽有酒店但都比较偏远，经济型舒适酒店欠缺； 大商业配套有，但服务周边的小社区商业明显不足； 民以食为天，餐饮配套明显不足； 商务、休闲、娱乐设施偏远。 消费者分析 厂区蓝领：年龄多集中于20~25岁之间，偏年轻化，绝大多数为结伴 而行，喜欢流行，追逐时尚，爱到市区逛街，但收入有限，相当收 入要解济家庭，日常必备的购物存在诸多不便； 中高层管理人员：年龄多在25－33之间，收入相对丰厚，讲究生活 品味，交际圈子比较广，会朋友，谈恋爱，消费力大，部分已经有 房，部分还没有，很多没有结婚的他们需要一个自我空间； 高层决策管理人员：年龄35－55左右，事业有成，收入丰厚，讲究 身份认同感，基本都有车，市区有房或外地有房，且不只一套，作 为老总级人物，他们的朋友也都是商业精英，他们圈子非常广，他 们是经济增长的强力推动者，处在事业成长期和收获期的他们，压 力也非常大，除了家庭，他们中不少还有异性知己，另一个感情寄 托，但又不能公开，所以他们需要一个独立的小公馆。 市场分析结论 开发区的大宗配套虽具备，但多偏远； 能满足开发区内各种消费者需求的个性配套 明显缺乏； 开发区内消费者相对比较集中，群组特征比 较明显，消费潜力大，存在较强的个性需求。 知己知彼，百战不殆。 ——《孙子兵法》 第二部分 项目分析 项目分析部分 周边环境 SWOT分析 项目类型 分析总结 项目分析部分——四至分析 项目分析部分——地块SWOT分析 优势（STRENGTHS） ?地块方正，利于规划设计； ?地段好，紧靠管委会，国际大企业集中； ?两面邻路，交通便捷； ?周边项目对我地块的干扰小； 项目分析部分——地块SWOT分析 劣势（WEAKNESSES） ?地块面积不大，如果实现多种功能，相对会比较局促； ?自成一体，没有依托，不利于形成气候； 项目分析部分——地块SWOT分析 机会（OPPORTUNITIES） ?周边人群聚集，消费潜力大； ?园区内缺乏综合型的配套项目； ?经济持续发展，园区发展依旧迅猛； ?在园区的核心地带，没有商业、居住配套，需求饥渴。 项目分析部分——地块SWOT分析 威胁（THREATS） ?经济衰退或其他不可抗力； ?周边配套迅速成熟，形成气候。 项目分析结论 一块小而精的地； 一块优势很多的地； 一块机会大于威胁的地； 一块需要智慧与挑战精神的地； 一个可以成就财富梦想的项目。 面对挑战，思路决定出路。 第三部分 定位研究 发现市场空缺，可如何做好自己？
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